Balik nama sertifikat rumah adalah salah satu langkah penting dalam transaksi properti, khususnya ketika membeli rumah second atau bekas. Proses ini bukan hanya sekadar formalitas, melainkan penentu sah tidaknya kepemilikan properti secara hukum. Pada tahun 2025, biaya dan prosedur balik nama mengalami beberapa penyesuaian yang perlu dipahami oleh pembeli maupun penjual. Artikel ini akan mengulas secara lengkap rincian biaya balik nama sertifikat rumah second terbaru, mulai dari komponen biaya seperti AJB, BPHTB, hingga biaya notaris, serta prosedur dan tips untuk menghemat pengeluaran Anda.
Apa Itu Balik Nama Sertifikat Rumah?
Balik nama sertifikat rumah adalah proses hukum yang dilakukan untuk mengubah nama pemilik yang tercantum dalam sertifikat tanah atau bangunan, menjadi nama pemilik baru. Proses ini umum terjadi setelah adanya transaksi jual beli, hibah, atau warisan. Balik nama sangat penting untuk menghindari sengketa hukum di kemudian hari, karena hanya pemilik yang namanya terdaftar secara resmi di sertifikat yang memiliki hak sah atas properti tersebut.
Selain menjadi bukti kepemilikan, sertifikat yang sudah dibalik nama juga menjadi dokumen penting ketika pemilik baru ingin menjual kembali rumah tersebut, mengajukan pinjaman dengan agunan rumah, atau melakukan proses legal lain yang melibatkan properti.
Dokumen yang Diperlukan
Untuk mengurus balik nama sertifikat rumah, ada sejumlah dokumen yang harus disiapkan oleh pembeli dan penjual. Dokumen-dokumen ini digunakan untuk membuktikan keabsahan transaksi dan kepemilikan.
Dokumen yang wajib dilampirkan antara lain: Sertifikat asli (SHM atau SHGB), Akta Jual Beli (AJB) yang ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), fotokopi KTP dan KK dari kedua belah pihak, serta surat kuasa jika menggunakan jasa pihak ketiga. Selain itu, dibutuhkan pula SPPT dan bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan, serta bukti pelunasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Rincian Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah 2025
Biaya yang perlu dikeluarkan dalam proses balik nama terdiri dari beberapa komponen. Masing-masing komponen memiliki fungsi dan besaran yang berbeda, tergantung pada nilai transaksi dan lokasi properti.
Biaya Akta Jual Beli (AJB)
Biaya AJB berkisar antara 0,5% hingga 1% dari total nilai transaksi jual beli. Biaya ini dibayarkan kepada PPAT sebagai pejabat yang berwenang menyusun dan mengesahkan akta jual beli.
Sebagai contoh, untuk rumah seharga Rp500 juta, biaya AJB bisa mencapai Rp2,5 juta hingga Rp5 juta. Besarnya biaya ini bisa dinegosiasikan tergantung kesepakatan antara penjual dan pembeli.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB adalah pajak yang harus dibayar pembeli sebesar 5% dari selisih antara nilai transaksi (NPOP) dengan nilai bebas pajak (NPOPTKP). NPOPTKP berbeda-beda di tiap daerah, namun umumnya sekitar Rp60-80 juta.
Contohnya, untuk rumah dengan NPOP Rp500 juta dan NPOPTKP Rp80 juta, maka BPHTB-nya adalah 5% x (500 juta – 80 juta) = Rp21 juta.
Biaya Administrasi di BPN
Badan Pertanahan Nasional mengenakan biaya administrasi untuk proses balik nama. Biaya ini berkisar antara Rp50 ribu hingga Rp1 juta, tergantung luas tanah dan lokasi properti.
Untuk rumah dengan NJOP sekitar Rp500 juta, biasanya biaya administrasi ini berada di kisaran Rp500 ribu.
Biaya Pengecekan Sertifikat
Sebelum balik nama, BPN akan melakukan pengecekan keaslian dan status sertifikat. Biaya untuk pengecekan ini relatif kecil, hanya sekitar Rp50 ribu.
Langkah ini penting untuk memastikan bahwa sertifikat tidak sedang dalam sengketa, blokir, atau menjadi agunan di lembaga keuangan.
Biaya Jasa Notaris/PPAT
Jika menggunakan jasa notaris atau PPAT, biasanya dikenakan biaya sekitar 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi. Biaya ini mencakup pembuatan AJB, pengurusan BPHTB, hingga pengajuan balik nama ke BPN.
Meskipun menambah pengeluaran, menggunakan jasa profesional dapat mempercepat proses dan meminimalkan risiko kesalahan dokumen.
Estimasi Total Biaya
Sebagai gambaran, berikut ini estimasi total biaya balik nama untuk rumah second seharga Rp500 juta:
- Biaya AJB: Rp2.500.000 – Rp5.000.000
- BPHTB: Rp21.000.000
- Administrasi BPN: Rp500.000
- Pengecekan sertifikat: Rp50.000
- Notaris/PPAT: Rp2.500.000 – Rp5.000.000
Total estimasi: Rp26.550.000 – Rp31.550.000
Biaya bisa lebih tinggi atau rendah tergantung lokasi properti dan kebijakan instansi yang terlibat.
Prosedur Balik Nama Sertifikat Rumah
Langkah pertama dalam balik nama adalah membuat AJB di hadapan PPAT. Setelah itu, pembeli wajib membayar BPHTB di kantor pajak daerah dan menyimpan bukti pembayarannya.
Kemudian, seluruh dokumen diajukan ke kantor BPN untuk proses balik nama. Setelah dokumen diverifikasi, BPN akan menerbitkan sertifikat baru atas nama pemilik baru. Proses ini biasanya memakan waktu antara dua minggu hingga tiga bulan.
Lama Proses Balik Nama
Durasi proses balik nama tergantung pada kelengkapan dokumen, antrean di kantor BPN, serta efisiensi petugas. Rata-rata waktu yang dibutuhkan adalah 14 hari hingga 3 bulan.
Jika dokumen tidak lengkap atau terdapat kendala administratif, proses bisa memakan waktu lebih lama.
Tips Menghemat Biaya
Beberapa cara untuk menghemat biaya balik nama:
- Mengurus sendiri dokumen, tanpa jasa notaris.
- Membandingkan biaya PPAT atau notaris dari beberapa penyedia jasa.
- Memastikan semua dokumen lengkap agar tidak perlu revisi atau pengurusan ulang.
Hal yang Perlu Diperhatikan
Sebelum proses balik nama, pastikan sertifikat tidak bermasalah, seperti berada dalam sengketa atau digunakan sebagai agunan. Periksa pula kewajiban pajak penjual, karena penjual harus membayar PPh sebesar 2,5% dari nilai transaksi.
Menggunakan jasa profesional bisa menjadi pilihan bijak jika Anda tidak familiar dengan proses hukum, asalkan tetap memahami rincian biaya yang dikenakan.
Dengan memahami semua aspek biaya dan prosedur balik nama sertifikat rumah second tahun 2025, Anda dapat menjalani proses ini dengan lebih siap dan aman secara hukum.
